Сверяйте действующие правила с официальным источником: требования меняются.
Где искать
Основные сайты: Idealista, Fotocasa, Habitaclia (особенно в Каталонии), а для комнат Badi и Idealista в разделе habitaciones. Объявления от агентств и частных лиц смешаны, агентства часто выкладывают одну и ту же квартиру на нескольких сайтах.
Рынок в обеих столицах перегрет: хорошие варианты уходят за день-два. Подготовьте пакет документов заранее и будьте готовы смотреть квартиру сразу. Многие начинают с временного жилья на 1-3 месяца, а постоянный договор ищут уже на месте.
Типичные условия и что говорит закон
Аренду жилья регулирует закон 29/1994 (LAU). Основные нормы на дату проверки:
Залог (fianza): при подписании договора на жильё обязателен денежный залог в размере одного месяца аренды.
Дополнительная гарантия: стороны могут договориться о дополнительной гарантии (банковская гарантия, депозит), но для договоров на жильё сроком до 5 лет (7 лет, если арендодатель юрлицо) она не может превышать двух месяцев аренды. Требовать страховку от неуплаты нельзя.
Срок: стороны договариваются о сроке свободно, но если он меньше 5 лет (7 для арендодателя-юрлица), договор по желанию арендатора продлевается ежегодно до этого минимума.
Досрочный выезд: арендатор может расторгнуть договор после 6 месяцев, предупредив минимум за 30 дней.
Агентство: с 2023 года расходы на услуги агентства и оформление договора несёт арендодатель. Министерство потребления в 2024 году прямо назвало взимание с арендатора комиссии (обычно месяц аренды плюс НДС) незаконным.
Временная аренда (alquiler de temporada): с октября 2026 года (Королевский декрет-закон 29/2026) временным считается договор для человека, который по обоснованной и подтверждаемой причине временно живёт не по основному адресу; срок больше 31 дня и, как правило, не больше 12 месяцев. Если временный договор без оснований тянется дольше года или с тем же жильцом подряд заключено больше двух таких договоров, первый договор считается обычным договором на жильё.
Закон сейчас часто меняется: в октябре 2026 года в LAU вносились правки, ещё одна поправка к статье 10 вступает в силу 15 ноября 2026. Перед подписанием сверяйте договор с актуальной редакцией на сайте BOE.
Что обычно просят: паспорт или NIE/TIE, подтверждение дохода (трудовой договор и расчётные листки, выписки, налоговая декларация), иногда поручителя или банковскую гарантию. Новичкам без испанского дохода часто предлагают внести несколько месяцев вперёд; проверяйте, чтобы это не было замаскированной гарантией сверх законного лимита.
- LAU ст. 36.1: при подписании договора на жильё обязателен денежный залог в размере одного месяца аренды. BOE: Ley 29/1994 (LAU)Проверено, 25.10.2026
- LAU ст. 36.5: дополнительная гарантия для договоров на жильё до 5 лет (7 при арендодателе-юрлице) не может превышать двух месяцев аренды; требовать страховку от неуплаты нельзя. BOE: Ley 29/1994 (LAU)Проверено, 25.10.2026
- LAU ст. 9.1: срок договора свободный, но если он меньше 5 лет (7 при арендодателе-юрлице), договор обязательно продлевается ежегодно до этого минимума. Ст. 11.1: арендатор может расторгнуть договор через 6 месяцев, предупредив за 30 дней. BOE: Ley 29/1994 (LAU)Проверено, 25.10.2026
- Королевский декрет-закон 29/2026 (действует с 08.10.2026) ввёл в LAU ст. 2.3 и 9 bis о временной аренде жилья: срок больше 31 дня и, как правило, не больше 12 месяцев; при необоснованном превышении года или более чем двух договорах подряд первый договор считается обычным. Поправка RDL 28/2026 к ст. 10 вступает в силу 15.11.2026. BOE: Ley 29/1994 (LAU), консолидированная редакцияПроверено, 25.10.2026
- Министерство потребления (23.02.2024): взимание агентствами с арендаторов комиссии (обычно месяц аренды плюс 21% НДС) незаконно; по ст. 20.1 LAU в редакции закона 12/2023 расходы на агентство и оформление договора несёт арендодатель. Министерство потребления ИспанииПроверено, 25.10.2026
Районы для начала
Это не рейтинг, а ориентиры для первых поисков; цены и атмосфера сильно различаются даже в пределах района.
Барселона. Эшампле (Eixample): центр, хороший транспорт, дорого. Грасия (Gràcia): живой район с маленькими улицами и площадями. Сант-Марти и Побленоу (Sant Martí, Poblenou): ближе к морю и IT-офисам, много новой застройки. Сантс-Монжуик и Ле-Кортс (Sants-Montjuïc, Les Corts): спокойнее и немного дешевле центра. Многие семьи смотрят пригороды по линиям Rodalies и FGC.
Мадрид. Саламанка и Чамбери (Salamanca, Chamberí): престижные и дорогие. Центр (Malasaña, Lavapiés): шумно и атмосферно. Ретиро, Аргансуэла, Тетуан: популярны у семей и тех, кто работает в центре. Для экономии смотрят районы и пригороды дальше по линиям метро и Cercanías. Помните, что в Мадриде без прописки сложно получить персональную проездную карту, поэтому договор должен позволять прописаться.
Подводные камни и мошенничество
Фальшивые объявления. Мошенники копируют фото реальных квартир, ставят цену заметно ниже рынка, торопят и просят перевести «резерв» или первый месяц до просмотра, часто на счёт третьего лица или через Bizum. Полиция советует не спешить, пользоваться проверенными платформами и не платить вне их, сообщать о подозрениях в полицию.
Правила безопасности: не платите до просмотра (лично или по видеосвязи с человеком в квартире) и до подписания договора; проверьте, что собеседник действительно собственник или работает в агентстве (можно запросить nota simple в Реестре собственности); получайте расписку за каждый платёж и платите на счёт, указанный в договоре.
Что проверить в договоре: имена сторон и номера документов, адрес и кадастровую ссылку, срок и условия продления, сумму аренды и порядок её индексации, кто платит коммунальные услуги и сбор за вывоз мусора, размер залога и дополнительной гарантии. В Каталонии собственник должен внести залог арендатора на хранение в INCASÒL, а в Мадриде в региональный жилищный орган; можно попросить подтверждение. Договор на испанском или каталанском стоит перевести целиком до подписи, а не после.
Другие ловушки: договор «на сезон» для постоянного жилья (чтобы обойти защиту арендатора), запрет на прописку, требование оплатить комиссию агентства, отсутствие в договоре описи мебели и состояния квартиры. Сделайте фото и видео квартиры при заезде, это поможет вернуть залог.
- В Каталонии залоги по договорам аренды депонируются в INCASÒL (Закон 13/1996, Декрет 147/1997); для жилья сумма равна месячной аренде. Enalquiler (по данным INCASÒL)Не подтверждено источником, 25.10.2026
- Полиция советует не торопиться при бронировании, пользоваться сертифицированными платформами и не платить вне их, насторожиться при слишком низкой цене и заявлять о подозрениях в мошенничестве. RTVC: рекомендации Национальной полицииНе подтверждено источником, 25.10.2026
Частые вопросы
Какой залог законен при аренде квартиры?
Один месяц аренды в виде залога (fianza) плюс, по договорённости, дополнительная гарантия не более двух месяцев для договоров на жильё сроком до 5 лет (7 при арендодателе-юрлице).
Должен ли арендатор платить комиссию агентству?
Нет. С 2023 года расходы на агентство и оформление договора несёт арендодатель; Министерство потребления называет такую комиссию с арендатора незаконной (исключения возможны для временной аренды).
Можно ли съехать раньше срока?
Да, после 6 месяцев аренды, предупредив арендодателя минимум за 30 дней (ст. 11 LAU). В договоре может быть предусмотрена компенсация.
Чем опасна временная аренда?
Договор temporada не даёт защиты по сроку, которая положена при аренде основного жилья. С октября 2026 он допустим только при обоснованной временной причине и, как правило, до 12 месяцев.
Спросить по этой инструкции
Помощник отвечает только по материалам портала и не заменяет юриста или врача. Цифры и сроки сверяйте с официальными источниками.
Материалы собраны из официальных источников, ссылки приведены у каждого факта. Правила меняются, перед подачей документов проверяйте их на официальных сайтах.