Сверяйте действующие правила с официальным источником: требования меняются.
Где искать
- Порталы объявлений: sahibinden.com, hepsiemlak.com, emlakjet.com. Много объявлений там размещают агентства (emlak ofisi).
- Агентства в нужном районе. В Турции принято зайти в местный офис недвижимости: многие варианты не публикуются.
- Telegram-чаты и группы русскоязычных — удобно, но выше риск мошенничества и переплаты.
Комиссия агентства при аренде по Положению о торговле недвижимостью не может превышать одну месячную плату без НДС. Если в договоре не оговорено иное, её делят поровну арендатор и хозяин; даже если агентство заключило договоры с обеими сторонами, комиссия берётся только одна. Меньшую сумму можно обсудить.
- Ст. 20 Положения о торговле недвижимостью (в ред. RG 14.10.2020 № 31274): вознаграждение за посредничество при аренде не может превышать месячную плату без НДС; если в договоре о посредничестве не оговорено иное, его делят поровну между сторонами; при отдельных договорах агентства с арендатором и арендодателем берётся только одно вознаграждение. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, ст. 20 (mevzuat.gov.tr)Исправлено при проверке, 25.10.2026
- Сайты sahibinden.com, hepsiemlak.com, emlakjet.com: официального рейтинга не приводим, это крупные турецкие порталы объявлений. Сами порталы (sahibinden.com, hepsiemlak.com, emlakjet.com)Не подтверждено источником, 25.10.2026
Условия, которые задаёт закон
Депозит (güvence) по жилью не может превышать три месячные платы. По закону деньги кладут на срочный счёт в банке, снять их без согласия хозяина нельзя. Если в течение трёх месяцев после окончания договора хозяин не сообщил банку о споре, банк возвращает депозит по запросу арендатора. На практике депозит часто передают хозяину напрямую. Тогда фиксируйте это в договоре и берите расписку.
Повышение аренды при продлении не может превышать среднегодовой (за 12 месяцев) рост индекса потребительских цен (TÜFE). Ограничение действует и для договоров дольше года. Временный потолок 25% закончился в июле 2024 года.
Срок. Обычно договор на год с продлением.
Договор для ВНЖ. Миграционная служба принимает в подтверждение жилья нотариально заверенный договор аренды (либо тапу, документ отеля или нотариальное поручительство хозяина). Плюс справка о месте жительства из адресной системы. Обсудите нотариальное заверение с хозяином до подписания.
Расходы сверх аренды: aidat (плата за обслуживание дома), электричество, газ, вода, интернет. Уточните, на кого оформлены счета.
- Ст. 342 TBK: депозит по аренде жилья и закрытых коммерческих помещений не может превышать трёхмесячную плату; денежный депозит кладётся на срочный сберегательный счёт без права снятия без согласия арендодателя; если арендодатель не уведомил банк о иске/взыскании в течение трёх месяцев после окончания договора, банк возвращает депозит арендатору по его требованию. Турецкий обязательственный кодекс (TBK), ст. 342Проверено, 25.10.2026
- Ст. 344 TBK: соглашение о плате на следующий период действительно, если рост не превышает изменения 12-месячного среднего индекса потребительских цен за предыдущий год; правило распространяется и на договоры дольше года. Турецкий обязательственный кодекс (TBK), ст. 344Проверено, 25.10.2026
- Подтверждение адреса для краткосрочного ВНЖ: справка о месте жительства и документ о жилье (тапу, нотариально заверенный договор аренды, документ отеля или нотариальное поручительство). e-İkamet: требуемые документыПроверено, 25.10.2026
Районы Стамбула для начала
Сначала проверьте, открыт ли район для ВНЖ. Миграционная служба закрывает для новой регистрации иностранцев кварталы, где иностранцы составляют больше 20% населения. По её заявлению от июля 2023 года, в Стамбуле для новых заявлений на ВНЖ закрыты 10 районов (ilçe): Фатих, Эсеньюрт, Авджылар, Бахчелиэвлер, Башакшехир, Багджылар, Эсенлер, Кючюкчекмедже, Султангази и Зейтинбурну. Кроме того, закрыты отдельные кварталы (mahalle) в других районах. Более свежего официального списка мы не нашли, а проверить актуальность на сайте миграционной службы не удалось. Список меняется: перед подписанием договора проверьте адрес в миграционной службе.
Короткая нейтральная справка (выбирайте по дороге до работы и школы, Стамбул огромен):
- Европейская сторона: Бешикташ, Шишли, Бейоглу — центр, деловые и культурные кварталы, дорого. Сарыер — зелёный и спокойный, дальше от центра.
- Азиатская сторона: Кадыкёй и Ускюдар — жилые районы с паромами в центр. Аташехир — новые жилые комплексы.
- Заявление миграционной службы (16.07.2023): закрыты для новых заявлений на ВНЖ 10 районов Стамбула — Фатих и Эсеньюрт (январь 2021), Авджылар, Бахчелиэвлер, Башакшехир, Багджылар, Эсенлер, Кючюкчекмедже, Султангази, Зейтинбурну (с октября 2022); кварталы закрываются при доле иностранцев более 20%; на 01.07.2022 закрыто 1 169 кварталов в 63 провинциях, в Стамбуле 54. DHA (заявление Göç İdaresi)Проверено, 25.10.2026
Подводные камни и мошенничество
- Предоплата без просмотра. Не переводите деньги за квартиру, которую не видели, особенно по объявлениям в чатах.
- Сдаёт не собственник. Попросите показать тапу (свидетельство о собственности) и сверьте имя с удостоверением. Если сдаёт представитель, нужна нотариальная доверенность.
- Квартира в закрытом квартале. Договор есть, а ВНЖ по этому адресу не дадут. Проверяйте адрес до подписания.
- Хозяин против нотариуса или оформления адреса. Без этого не будет ВНЖ.
- Депозит больше трёх месяцев или «предоплата за год». Закон ограничивает депозит тремя месячными платами. Крупную предоплату давайте только с распиской и пониманием рисков.
- Размытые условия оплаты. Сумма, валюта, дата платежа и порядок повышения должны быть прописаны в договоре прямо.
- Повышение «по рынку». Повышение при продлении ограничено средним TÜFE за 12 месяцев, требование сверх этого можно оспорить.
Пошагово: от объявления до ключей
1. Первые недели поживите в квартире посуточно или в отеле (для ВНЖ подходит и документ отеля).
2. Выберите районы, проверьте, что они не закрыты для регистрации иностранцев.
3. Посмотрите 5–10 квартир. Проверьте отопление (kombi), окна, влажность, напор воды, aidat и интернет.
4. Проверьте тапу и личность хозяина, согласуйте сумму, депозит (не больше трёх месяцев), комиссию (не больше месячной платы без НДС; кто платит, если не поровну, — пропишите в договоре) и нотариальное заверение.
5. Подпишите договор у нотариуса, платите переводом, сфотографируйте квартиру и показания счётчиков.
6. Переоформите или подключите коммунальные счета и зарегистрируйте адрес. Сохраните договор для ВНЖ.
Частые вопросы
Какой максимальный депозит?
Не больше трёх месячных плат (ст. 342 TBK).
Насколько хозяин может поднять аренду?
При продлении не больше 12-месячного среднего роста индекса потребительских цен (ст. 344 TBK).
Нужен ли нотариальный договор?
Для ВНЖ миграционная служба принимает нотариально заверенный договор аренды (или тапу, документ отеля, нотариальное поручительство).
Можно ли снять квартиру в любом районе?
Снять можно, но в 10 районах Стамбула и ряде кварталов не принимают новые заявления на ВНЖ. Проверьте адрес заранее.
Сколько берёт агентство?
Не больше одной месячной платы без НДС (ст. 20 Положения о торговле недвижимостью). Если в договоре не оговорено иное, комиссию делят поровну арендатор и хозяин.
Спросить по этой инструкции
Помощник отвечает только по материалам портала и не заменяет юриста или врача. Цифры и сроки сверяйте с официальными источниками.
Материалы собраны из официальных источников, ссылки приведены у каждого факта. Правила меняются, перед подачей документов проверяйте их на официальных сайтах.